摘要：一般纳税人、小规模纳税人、个人以及租赁企业对外出租不动产，增值税计税方法并不相同，涉及异地出租的，还会涉及预缴增值税，个人、小规模纳税人、一般纳税人、租赁企业出租不动产增值税怎么计算？

一般纳税人、小规模纳税人、个人以及租赁企业对外出租不动产，增值税计税方法并不相同，涉及异地出租的，还会涉及预缴增值税，有些纳税主体对外出租特定不动产还会涉及税收优惠，那么不同纳税主体下增值税应纳税额如何计算，具体销售哪些税收优惠呢？

1、一般纳税人采用一般计税方法对外出租不动产

一般纳税人对外出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法，适用税率为9%，应纳增值税税额=不含税销售额×9%-进项税额=含税销售额÷（1+9%）×9%-进项税额。

一般纳税人对外出租与机构所在地不在同一县（市、区）的不动产（2016年5月1日之后取得），涉及异地预缴增值税，需要向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关办理纳税申报，预征率为3%。

预缴增值税税款=含税销售额÷（1+9%）×3%

机构所在地税务机关缴纳税款=含税销售额÷（1+9%）×9%-进项税额-已预缴税款

2、一般纳税人采用简易计税方法对外出租不动产

根据《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）文规定，一般纳税人对外出租2016年4月30日之前取得的不动产，可以选择简易计税方法，适用征收率为5%，应纳增值税税额=含税销售额÷（1+5%）×5%。

出租不动产位于异地的，涉及预缴增值税，预征率为5%，应预缴税款=含税销售额÷（1+5%）×5%。

一般纳税人异地出租不动产，虽然预征率和企业适用征收率相等，即在机构所在地无需在缴纳税款，但是应在机构所在地正常进行纳税申报。

3、小规模纳税人出租不动产（含住房）

小规模纳税人增值税只能采用简易计税方法，适用征收率为5%，应纳税额=含税销售额÷（1+5%）×5%

涉及异地出租不动产的，需在不动产所在地预缴增值税，预征率为5%。应预缴税款=含税销售额÷（1+5%）×5%

同样，在不动产所在地预缴税款之后，在机构所在地进行纳税申报。

根据《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2021年第5号）为规定，小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额不超过15万（季度申报的不超过45万）的，免征增值税。按照规定，应当预缴增值税的，凡是在预缴地实现的月度应税销售额不超过15万元的，当期无需预缴增值税。

4、个体工商户对外出租不动产

个体工商户对外出租非住房，应纳税额的计算同上面第3条小规模纳税人对外出租不动产（包括异地出租）一致。

根据2016年第16号文公告，个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

应纳税额=含税销售额÷（1+5%）×1.5%

涉及异地对外出租住房的，预征率为1.5%，预缴税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5%。

5、其他个人对外出租不动产

其他个人即自然人，对外出租非住房，适用5%征收率，应纳税额=含税销售额÷（1+5%）×5%

自然人对外出租住房，按照5%征收率减按1.5%计算缴纳增值税，应纳税额=含税销售额÷（1+5%）×1.5%

自然人采取一次性收取租金形式出租不动产租金的，可在对应的租赁期内进行平均分摊，如果分摊后的月租金不超过15万元，享受免征增值税的优惠。

6、住房租赁企业出租不动产

公租房经营单位对外出租公租房，在2019年1月1日至2023年12月31日享受免征增值税的优惠。

根据《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号）文规定，自2021年10月1日起，住房租赁企业一般纳税人向个人出租住房，可以选择简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税；也可以选择采用一般计税方法，适用税率为9%，其进项税额可以抵扣增值税。小规模住房租赁企业向个人出租住房，按照5%征收率减按1.5%计算缴纳增值

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